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广州合同诈骗案件辩护律师

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龚迅-广州合同诈骗案件辩护律师照片展示

  • 姓名:

    龚迅律师

  • 律所:

    广东天胜律师事务所

  • 执业证:

    14401200210181092

  • 电话:

    13929586658

  • 地址:

    广州市天河区体育西路111号建和中心17楼ABC室

律师文集

二手房交易避税方法及风险案例分析 二手房自助交易六步走 佣金也节省

发布时间:2022年02月20日 来源:广州合同诈骗案件辩护律师 浏览:266
[导读]:   龚迅律师,广州合同诈骗案件辩护律师,现执业于广东天胜律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提

  龚迅律师广州合同诈骗案件辩护律师,现执业于广东天胜律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

二手房交易避税方法及风险案例分析

  歪招之一 :先签合同后过户即;以租代售;

  规定原文:国家税务总局相关通知中规定,对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房的所得,免征个人所得税。此外,购买商品房满5年出售的,免征营业税。

  

  避税方法:先签房屋买卖合同,约定房屋售价,买主付给房主租金抵扣房款。

双方约定,等房子满了5年再去办理过户手续,以此规避税费。

  

  案例分析:王小姐在朝阳区看中一套二手房,价格34万元,面积合理,装修也不错,王小姐很满意,便告诉中介想买下这套房子。中介却告诉王小姐,这套房子是房主2003年才购买的,按相关规定,购房未满5年需征收5% 的营业税。见王小姐打起了退堂鼓,中介便给王小姐出了一个主意,让王小姐和卖方先签房屋买卖合同,约定房屋价格。说明房屋归王小姐所有,王小姐把购房款交一部分给卖方,5年后再去办理过户手续,这样就可以;合理避税;。

  

  专家评论:这种方式的市场潜在风险很大。房屋系不动产,不动产物权变动的公示方式为登记,也就是说,不动产买卖,仅有当事人双方达成的协议,尚不能发生法律效力,只有在相关房屋登记管理部门办理登记过户手续后,不动产买卖合同才发生法律效力。以先签合同后过户的方式转让房产,在合同期间,当房价波动较大时,房主可随时毁约,宁可赔偿违约金也不卖,买方则只能重新选择房源,这对买方来说是一个时间和金钱上的损失。

  

  歪招之二:;黑白合同 ;

  

  规定原文:个人转让住房,以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照;财产转让所得;项目缴纳个人所得税。同时个人购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

  避税方法:买卖双方在合同中约定房价低于实际支付的房款,到房管部门缴纳税款时,再按照评估的价格缴纳。这样的话虽然营业税和个税并不能逃掉,但能把合同交易价格做低一些,缴税税基小,纳税额也会减少。

  

  案例分析:霍小姐2004年以65万元购买了一套商品房,并且花了6万的装修费;今年8月份以100万卖给了王先生。如果按照实际的交易价格办理登记,则霍小姐需要交纳5.5万的营业税、1万的个人所得税;王先生也需要交纳15000元的契税。而交易双方为了避税,将合同价做到72万,则霍小姐只需要交纳3.96万的营业税,由于没有售房收入的差额所得,霍小姐就不需要交纳个税,同时,王先生的契税只需要交纳10800元。这样,通过做低合同价,可以为交易双方节省的税费总共为2.96万元。

  

  专家评论:在众多的偷逃税行为中,虚报房价,低价评估的数量最多。但一旦买房人再次将房子转让时,将面临两个问题:一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低;二是由于买入价低,再次卖出和买入价之间的差额就会比较大,再次缴税时也会相应多缴。另一方面,买方如果动起歪脑筋,坚持以合同价为据,剩下的差价不予给付,也会产生纠纷。同时今年10月起,北京市地税局将开始执行;最低计税价标准;,市区每个区域的最低计税价格都被列明,甚至精确到了具体楼盘、楼层、朝向,可以说虚报房价的路基本被堵死了。另外,在征收营业税时必须提供契税的完税发票,这意味着房产总价透明度大大提高,房价真实可靠,想通过虚报房价来规避营业税几乎不可能。

  歪招之一 :先签合同后过户即;以租代售;

  规定原文:国家税务总局相关通知中规定,对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房的所得,免征个人所得税。此外,购买商品房满5年出售的,免征营业税。

  

  避税方法:先签房屋买卖合同,约定房屋售价,买主付给房主租金抵扣房款。

双方约定,等房子满了5年再去办理过户手续,以此规避税费。

  

  案例分析:王小姐在朝阳区看中一套二手房,价格34万元,面积合理,装修也不错,王小姐很满意,便告诉中介想买下这套房子。中介却告诉王小姐,这套房子是房主2003年才购买的,按相关规定,购房未满5年需征收5% 的营业税。见王小姐打起了退堂鼓,中介便给王小姐出了一个主意,让王小姐和卖方先签房屋买卖合同,约定房屋价格。说明房屋归王小姐所有,王小姐把购房款交一部分给卖方,5年后再去办理过户手续,这样就可以;合理避税;。

  

  专家评论:这种方式的市场潜在风险很大。房屋系不动产,不动产物权变动的公示方式为登记,也就是说,不动产买卖,仅有当事人双方达成的协议,尚不能发生法律效力,只有在相关房屋登记管理部门办理登记过户手续后,不动产买卖合同才发生法律效力。以先签合同后过户的方式转让房产,在合同期间,当房价波动较大时,房主可随时毁约,宁可赔偿违约金也不卖,买方则只能重新选择房源,这对买方来说是一个时间和金钱上的损失。

  

  歪招之二:;黑白合同 ;

  

  规定原文:个人转让住房,以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照;财产转让所得;项目缴纳个人所得税。同时个人购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

二手房自助交易六步走 佣金也节省

  自助购房能够节省一笔不小的佣金开支。对于并不熟知交易过程的买卖双方来说,的确有些麻烦,但只要注意交易过程中一些关键节点,并明了其交易流程,自助交易并非无法完成。

  二手房自助交易能够节省一笔数目不小的佣金,虽然交易过程会麻烦一些,但有些亲戚朋友相互熟识的人之间往往会考虑选择这种方式。自助交易的特点是上下家直接交易,无需支付较高的佣金,但是双方面临的是烦琐、复杂的交易手续,以及无第三方监督风险较大等问题。因此对交易过程都不是很熟悉的买卖双方来说,需要注意的地方还有不少。

  操作过自助交易的孟伟表示,虽然其过程比较复杂,但只要细心应付,还是能够顺利过关的。据介绍,自助交易主要包括看房、议价、签订买卖合同、办理按揭贷款、过户、收房等六大环节,下面我们根据孟先生自己的经验,以及结合专业人士的建议,来对每个环节逐步进行解析。

  第一关:信息真伪要验明

  孟伟表示,在这道程序中,除了要对房源质量状况进行了解外,还需要注意的是,必须自己前往交易中心进行产权调查。

  除了要验证卖家的房产证之外,还需要在交易中心查阅小产证信息,用以确定房源的状况,如有无抵押情况等。如现在上海市境内的房屋小产证上虽然有房屋的权利人、坐落地址、建筑面积等基本信息,但是却不包含该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况。如果签订定金协议并且将定金实际支付给卖家之后,才发现该房屋存在查封、甚至是虚假信息而导致整个交易无法进行时,则可能面临已经支付的本金无法保障的风险。

  特别提示:在上海,;产调;内容一般有七项,其中比较重要的内容为房屋是否存在抵押、司法查封等权利限制情况,此外小产证地址、产权证上记载的人数也可一并查阅。在房产交易中心进行;产调;时,只需提供自己的身份证,然后报出物业所在的具体地址便可,当然,每项内容查询费用为5元。

  第二关:议价要;细火慢炖;

  对于自助交易来说,议价是一个很艰难的过程。孟先生告诉记者,他当时跟卖家议价时,也曾差点因为物业维修基金而导致交易中断,卖家不想将此包含在房价里面,但孟伟坚持要求卖家赠送,双方据理力争,互不相让,最后在朋友的斡旋下,各让一步之后问题才得以解决。

  业内人士表示,买卖双方就价格问题直接;交手;,很容易产生抵触情绪,都不愿意做出让步,那么最终结果是不欢而散。而在有房产经纪人的情况下则有所不同,经纪人会根据实际情况进行调解,这样双方的意见容易达成一致。而自助交易怎样做才能使双方的意见统一呢

  特别提示:上海华燕房屋理财中心营运部总监吴伟芳建议,买家首先要对自己有意向的房产进行充分了解,做到心中有数;其次在还价时要慢慢商量,不能一口咬定一个价格不让步;此外就是懂得采取迂回战术,如果在房价上无法使对方做出让步,那么可以在别的地方得到补偿,如要求对方送装修、物业维修基金等,甚至家具都可以要求对方赠送。总之,议价需心平气和地进行,不能急吼吼,讲究的是;细火慢炖;。

  当然,在议价过程中,还要仔细了解卖家其他的想法,特别是涉及到费用方面的问题,如维修基金、装修、家具、煤气初装费、有线电视、宽带等,如何处理,都必须商谈出结果,详细记录下来,并在买卖合同中体现出来。

  第三关:签合同要考虑周全

  虽然自己曾经买过一次房,孟伟在签订房屋买卖合同时,还是感到有些茫然失措,幸好他托人找到一份样本,依葫芦画瓢,因此也就顺利过关了。不过他表示,为了减少纠纷,买卖合同内容尽量做到详实、周全。

  签订房屋买卖合同之后,便要支付首付款。孟伟表示,如何保证这笔款项的安全是买家要认真考虑的问题。他把首付款交给了卖家,但是要求对方把房产证交给律师代为保管。

  特别提示:上海联业律师事务所主任律师王展表示,在签订房屋买卖合同时,以下几点必须多加小心,如确认房主真实身份、房价、明确双方违约、付款过户时间、费用交接时间等。

  此外,在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。补充条款的内容包括装修是否赠送,维修基金、煤气初装费、有线电视开通费、宽带开通费等如何结算,以及户口等诸多问题。当然,卖家也会提出自己的要求,如不能全额办理按揭贷款导致交易延后或者中断时应承担的等。

  关于首付款的安全问题,专家建议可以选择第三方来代为管理。即使是直接交给卖家,也应该在第三方见证的情况下完成,如律师到场等。支付首付款之后,应要求卖家尽快办理还款手续,以解除抵押。

  此外,还需留有部分尾款在收房时支付,这是因为考虑到水电煤、物业管理费等税费的支付,以及保证装修部分完好而特意保留的。尾款金额一般在1~5万元之间,视具体情况而定。

  第四关:申请贷款找担保机构

  孟伟在申请按揭贷款时费了很大的力气,他咨询了多家商业银行,但对方一听说是个人申请,便没了下文。最后他在一家银行业务员的建议下,通过一家贷款担保公司来办理,才顺利办妥。

  特别提示:上海德佑地产有关人士表示,出于多方面原因考虑,商业银行一般不大愿意接受个人贷款申请,;这就相当于批发跟零售的关系,个人申请贷款好比是零售,而银行喜欢跟机构合作,希望走批发的路子。;这位人士如此表示。鉴于此,这位人士建议购房者跟贷款担保机构合作,以便能够顺利办出贷款。

  办理贷款需要提供的证件主要有身份证、结婚证以及户口本,需要准备的材料有单位开具的收入证明以及其他资产证明,以及银行存折和硬卡。如果还要办理公积金贷款,还需要提供公积金账户。

  第五关:办理过户手续要及时

  只有办理产权转移过户手续之后,买家才能真正放下心来,因此当卖家还清按揭贷款余款之后,孟伟马上前往交易中心办理过户手续。相对来说,过户手续办理过程并不复杂,只要各项证件、材料齐全,在两个小时之内能全部办理妥当。

  特别提醒:办理过户手续时,买卖双方需要提供的资料包括身份证、产权共有人证明、买卖合同、首付款收据、结婚证等。先领取并填写申请书,然后到税务局驻房管部门的询价窗口进行审核,此后是买卖双方各自纳税并缴纳手续费,并取得收件收据。如果夫妻两人的名字都要署在产权证上,需两人同时到场。

  第六关:收尾勿忘结清费用

  取得房产证之后,孟伟便要收房了,而在这时面临的是最后一关,即要求对方结清所有费用,并办理电表、煤气等过户手续,同时支付尾款。至此交易结束。

  特别提醒:结清上家水电煤、物业管理、有线电视等费用,这对大多数人来说都有所了解。但是需要提醒的是,买家一定要主动提出办理电表、煤气、有线电视等过户手续,如不办理过户手续,则会为日后埋下隐患,如买家欠费,相关部门可能还会找到卖家;而卖家也有可能将其取消,买家重新开通时则需要另外付费。

  办完所有收尾手续之后,买家可以把尾款付给卖家,交易全部结束。

  相关衔接:自助交易购房流程

  买方自行去交易中心进行产权调查

  ↓

  买卖双方商谈房价,买方支付定金

  ↓

  商谈付款方式、违约等;签订《上海市房地产买卖合同》

  ↓

  买方交付首期房款或履约定金

  ↓

  卖方提前偿还银行贷款,并注销房产抵押登记

  ↓

  买方申请公积金、商业贷款

  ↓

  买方与贷款银行签订公积金贷款及担保合同、商业贷款及抵押合同

  ↓

  买卖双方到房地产交易中心申请过户,并取得收件收据

  ↓

  银行放款

  ↓

  买方领取产权证

  ↓

  结清水电煤和物业管理费交接

  ↓

  买方支付末期房款

  ↓

  卖方将房屋交付给买方

  自助购房能够节省一笔不小的佣金开支。对于并不熟知交易过程的买卖双方来说,的确有些麻烦,但只要注意交易过程中一些关键节点,并明了其交易流程,自助交易并非无法完成。

  二手房自助交易能够节省一笔数目不小的佣金,虽然交易过程会麻烦一些,但有些亲戚朋友相互熟识的人之间往往会考虑选择这种方式。自助交易的特点是上下家直接交易,无需支付较高的佣金,但是双方面临的是烦琐、复杂的交易手续,以及无第三方监督风险较大等问题。因此对交易过程都不是很熟悉的买卖双方来说,需要注意的地方还有不少。

  操作过自助交易的孟伟表示,虽然其过程比较复杂,但只要细心应付,还是能够顺利过关的。据介绍,自助交易主要包括看房、议价、签订买卖合同、办理按揭贷款、过户、收房等六大环节,下面我们根据孟先生自己的经验,以及结合专业人士的建议,来对每个环节逐步进行解析。

  第一关:信息真伪要验明

  孟伟表示,在这道程序中,除了要对房源质量状况进行了解外,还需要注意的是,必须自己前往交易中心进行产权调查。

  除了要验证卖家的房产证之外,还需要在交易中心查阅小产证信息,用以确定房源的状况,如有无抵押情况等。如现在上海市境内的房屋小产证上虽然有房屋的权利人、坐落地址、建筑面积等基本信息,但是却不包含该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况。如果签订定金协议并且将定金实际支付给卖家之后,才发现该房屋存在查封、甚至是虚假信息而导致整个交易无法进行时,则可能面临已经支付的本金无法保障的风险。

  特别提示:在上海,;产调;内容一般有七项,其中比较重要的内容为房屋是否存在抵押、司法查封等权利限制情况,此外小产证地址、产权证上记载的人数也可一并查阅。在房产交易中心进行;产调;时,只需提供自己的身份证,然后报出物业所在的具体地址便可,当然,每项内容查询费用为5元。

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